Wer den Kaufpreis finanziert und die Nebenkosten vergisst, steht beim Notartermin mit einer Lücke da. Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit — sie müssen aus Eigenkapital kommen. Es lohnt sich also, früh zu rechnen.
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
Bayern erhebt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis — der niedrigste Satz in Deutschland, gemeinsam mit Sachsen. Zum Vergleich: In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Schleswig-Holstein sind es 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das in Bayern 17.500 Euro statt 32.500 Euro.
Die Steuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, daran führt kein Weg vorbei. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich geregelt — der Notar hat keinen Verhandlungsspielraum. Üblich sind etwa 1,5 Prozent für Beurkundung, Vollzug und Treuhandtätigkeit sowie die Eintragungen im Grundbuch.
Wird eine Grundschuld für die Finanzierung eingetragen, kommen dafür weitere Gebühren hinzu, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten.
Maklerprovision: geteilt
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Prinzip der geteilten Provision: Beauftragt der Verkäufer den Makler, trägt der Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision. Der Verkäufer muss seinen Anteil zudem nachweislich gezahlt haben, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist.
Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt diese Regel nicht — dort ist die Provision frei verhandelbar.
Eine Beispielrechnung
Einfamilienhaus in Mühldorf, Kaufpreis 500.000 Euro, Provision 3,57 Prozent inkl. Umsatzsteuer je Seite — dieser Satz ist ein Marktdurchschnitt für Bayern und dient nur der Veranschaulichung. Unsere aktuelle Provision erfragen Sie unverbindlich bei Martin Mitschke:
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 17.500 €
- Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %): ca. 7.500 €
- Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): 17.850 €
- Summe Nebenkosten: rund 42.850 € — etwa 8,6 % des Kaufpreises
Rechnen Sie in Bayern also grob mit 8 bis 10 Prozent Nebenkosten, wenn ein Makler beteiligt ist, und mit rund 5 Prozent beim Direkterwerb ohne Vermittlung. Was in Ihrem konkreten Fall anfällt, sagen wir Ihnen vor der Besichtigung — nicht danach.
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